Ida-Virumaa kinnisvaraturg on sisenemas ajaloolisse murdepunkti. Kui seni on uute hoonete arendus olnud piirkonnas tagasihoidlik, siis Euroopa Liidu Õiglase ülemineku fondi (ÕÜF) toetused on käivitanud hotellide rajamise laine, mis tõenäoliselt hakkab täitma ka kvaliteetse elamufondi tühimikku, märgib Kinnisvaralaen.ee partner Kaspar Kaljuvee.
Ida‑Virumaa siseneb uude arenguetappi
Õiglase Ülemineku Fondi kaudu suunatakse Ida‑Virumaale ligikaudu 350 miljonit eurot, mille eesmärk on mitmekesistada piirkonna majandust ja tõsta konkurentsivõimet. Toetused on suunatud eelkõige ettevõtluse, tööstuse ja turismi arendamisse ning prognooside kohaselt loob see 2030. aastaks umbes 1300 uut töökohta.
Sellise mastaabiga investeeringud kasvatavad paratamatult nõudlust kvaliteetse majutusteenuse järele – nii lühiajaliselt kui ka pikemaajaliselt.
Ligi 400 uut tuba on juba ehituses
Ida‑Virumaal on täna ehituses mitu suuremat hotelli: Sillamäe butiikhotell ja SPA (~64 tuba), Linda hotell Narvas (~130 tuba), Park Hotel Jõhvis (~70 tuba) ning Kurro loodusspa Peipsi järve kaldal (~97 tuba). Kokku lisandub nende projektidega ligikaudu 360 uut hotellituba.
Praegu on Ida-Virumaa majutusvõimekus piiratud ja koondunud peamiselt Narva-Jõesuu spaaturismi ümber. Ida-Viru Ettevõtluskeskuse tellitud uuringu põhjal oli aastatel 2022–2023 piirkonnas ligikaudu 1600 hotellituba. Võrdluseks Pärnumaal on hotellitube ligi neli korda rohkem kui Ida-Virumaal. Tartus on hotellitube elaniku kohta ligikaudu viis korda rohkem kui Narvas ning ainuüksi Linda hotelli lisandumine kahekordistab Narva hotellitubade arvu.
Erinevatel hinnangutel võiks piirkonnas pikaajaliselt olla nõudlus isegi kuni 1000 uue hotellitoa järele.
Planeeritavad projektid ja uued linnakeskused
Lisaks juba ehituses olevatele hotellidele on teadaolevalt ettevalmistusfaasis veel mitmed projektid Jõhvis, Kohtla-Järvel ja Narva-Jõesuus, mis võivad lähiaastatel tuua turule sadu uusi hotellikohti.
Üks olulisemaid neist on 6 ha suurune endine tööstusala Suur‑Lootsi tänaval, kus kohtuvad Narva jõgi ja kuurortlinna hinnatud liivarand. Kvartali elavdamine on juba alanud: külastajatele on avatud Narva‑Jõesuu tuletorn ning käimas on muuli rekonstrueerimine. Arendus on kavandatud etapiviisilisena, lähimaks minimaalselt viieks aastaks endine avatakse endine tööstusala Suur-Lootsi Kultuurikvartali formaadis avalikkusele, ehitades välja promenaad, puhke ning ürituste alad, eeskujuks on seejuures suuresti võetud Tallinna Telliskivi kvartal.
Endise tööstusala detailplaneering näeb muuhulgas ette ka 14‑korruselise, 135‑kohalise hotelli ning ligikaudu 350 külaliskorteri arenduse. MTÜ Suur‑Lootsi Kultuurikvartali esindaja Illar Kaasiku sõnul on projekti fookus eelkõige piirkonna pikaajalisel arengul. „See projekt on üles ehitatud uute töökohtade lisandumisele ning Narva-Jõesuu ja kogu Ida-Virumaa turismisektori üldisele kasvule, sh Soome ja Läti külastajate kaasamisele“ märkis Kaasik. Paralleelselt MTÜ Suur-Lootsi Kultuurikvartali arendusega otsib arendaja hotelliprojektile kaasinvestorit ning selle ehitusega plaanitakse alustada kõige varem viie aasta pärast. Uue hotelliprojekti äriplaani koostamine ning projekteerimis- ja ehitushanked on ajamahukad, mistõttu on see ajaperiood realistlik.
Teine suurem hotelliprojekt on kavandatud Jõhvi linna, kus vald arendab seni tühjana seisnud ala Jõhvi Kontserdimaja ja promenaadi naabruses. Kujunev ärikvartal peaks siduma seni eraldatud linnaosad ühtseks tervikuks ning looma uue tõmbekeskuse Jõhvi südames.
Jõhvi abivallavanema Ilmar Auni sõnul võimaldab ala detailplaneering mitmesuguste ärifunktsioonide arendamist, sealhulgas vähemalt 110 toaga ärihotelli rajamist. „Meie eesmärk on leida arendaja, kes näeb selles piirkonnas pikaajalist potentsiaali ja on valmis investeerima tervikliku ärikeskkonna loomisesse,“ ütles Aun.
Auni hinnangul eeldab hotelli rajamise plaani realiseerumine Õiglase Ülemineku fondi toel käesoleva aasta suvel valmiva Jõhvi filmilinnaku avamist ja selle täismahus käivitumist.
Kvaliteetne üüripind kui kitsaskoht
Sarnaselt paljudele Eesti äärealadele on ka Ida‑Virumaal rahvastik vähenenud ning uute elamuarenduste maht olnud viimase 20 aasta jooksul minimaalne. Korteriturg koosneb valdavalt nõukogudeaegsest elamufondist, mis ei vasta kõrgema sissetulekuga ja lühiajaliselt piirkonnas viibivate spetsialistide ootustele.
Sellises olukorras konkureerivad hotellid üha enam otseselt üürikorteritega, pakkudes kuupõhiseid majutuslahendusi. Hinnatase võib olla võrreldav, kuid hotellid pakuvad paremat teenindust, turvalisust ja mugavust. Arendajate jaoks aitab see maandada hooajalisuse riske ning tagada stabiilsem rahavoog.
Näiteks võimaldab Narva-Jõesuu Suur-Lootsi endise tööstusala kehtiv detailplaneering rajada tulevikus külaliskortereid ning arendaja nägemuse kohaselt võiks neid realiseerida nn condo-hotelli mudeli alusel. „Korterid müüakse investoritele, kuid neid opereeritakse keskse teenusena, mis muudab vara äriliselt efektiivsemaks ja paremini kasutatavaks. Nii ühendatakse kinnisvarainvesteeringu ja professionaalse hotellihalduse eelised, mis peaks muutma korteri ostmise Ida-Virumaal investoritele atraktiivsemaks,“ selgitas Illar Kaasik.
Majutuskohtade pakkumise kasv survestab eeskätt just vanemaid hotelle, kes on sunnitud otsima pikaajalisi üürikliente. Nii võib üks hotellituba majanduslikult asendada ühte kvaliteetset üürikorterit.
Kinnisvaraturu fookus nihkub hotellidele
Lähiaastatel ületab Ida‑Virumaal lühiajalise majutuse nõudlus korterituru nõudlust. Arendajate jaoks on hotelliprojektid sageli väiksema riskiga: ehituskulud ruutmeetri kohta ei erine nii märkimisväärselt, kuid tulu võib olla stabiilsem ja mõnel juhul ka kõrgem.
Kinnisvaralaen.ee partneri Kaspar Kaljuvee sõnul on mitmed arendajad tunnistanud, et projektid, mis varem jäid Ida-Virumaal tasuvusprobleemide tõttu ootele, on Õiglase Ülemineku Fondi toel muutunud elujõuliseks. Samuti teab ta arendajaid, kes on korterelamuprojekte ümber kavandanud hotellideks, et fondi toel need realiseerida.“
Samal ajal toetab fond olemasolevate korterelamute rekonstrueerimist, kuid mitte uute elamute rajamist. Selline toetuste struktuur suunab kapitali hotelliarendustesse ning vähendab uute korterelamute arendamise konkurentsivõimet.
Kas hotellid suretavad uusarenduste turu – või sillutavad sellele hoopis teed?
Lugejal võib tekkida õigustatud küsimus, kas fondi toetused moonutavad kinnisvaraturgu ja pärsivad korterelamute ehitamist. Tegelikult on korterelamute arendamise madal atraktiivsus Ida‑Virumaal olnud probleem juba kaua enne toetusi – eelkõige just madalate sissetulekute, väljarände ja madalate kinnisvarahindade tõttu.
Kvaliteetsete hotellide ja spaade lisandumine elavdab turismi‑ ja ärikeskkonda ning loob eeldused ettevõtluse kasvuks. Majutuskohtade arvu suurenemine toob kaasa piirkonna külastuste arvu kasvu ning seeläbi ka lisateenuste tarbimise suurenemise, mis omakorda elavdab laiemalt Ida-Virumaa majandust. See omakorda võib pikemas perspektiivis suurendada püsiva elukoha nõudlust ja toetada ka korteriarenduste taastumist.
Majutussektor toimib sillana töökohtade ja püsiva eluaseme vahel: inimesed saavad tulla piirkonda tööle ja elada esmalt hotellipõhistes üürilahendustes ja sealt edasi liikuda kinnisvaraturule. Ilma fonditoetuste ja hotelliarendusteta sellist üleminekut ei tekiks.
Ida‑Virumaa areng näitab, et hotellide lisandumine ei kujuta kinnisvaraturule ohtu, vaid loob eeldused laiemaks majanduskasvuks. Fonditoetused suunavad täna arendajaid hotellidesse, kuid aitavad samal ajal luua töökohti, tuua piirkonda inimesi ja pakkuda kvaliteetseid ning mugavaid üürilahendusi.
Pikemas vaates võib just tugev majutus‑ ja turismisektor olla see, mis loob lõpuks ka majanduslikud eeldused uute korterelamute arendamiseks Ida‑Virumaal.
Kaspar Kaljuvee on kinnisvarafinantseerimise valdkonna ettevõtja ja kinnisvaraekspert. Ta on töötanud Pindi Kinnisvaras ärikinnisvara hindajana, olnud ühisrahastusplatvormi Estateguru kaasasutaja ning juhib täna Kinnisvaralaen.ee kaubamärgi all tegutsevat Kapitaliapartner OÜ-d, keskendudes kinnisvaraprojektide rahastamisele ja kinnisvaraturu analüüsile.
