Maa on Eestis levinud investeerimis- ja varaklass, mida paljud ettevõtjad ja maaomanikud ei oska enda jaoks parimalt ära kasutada. Elamumaa krunt, põllumaa, metsamaa või arenduseks sobilik maa — kõik need omavad olulist väärtust, mida on võimalik kasutada ka laenu tagatisena.
Paraku on sageli paljud maaomanikud kokku puutunud olukorraga, kus pank keeldub maa vastu laenu andmast.
Selles artiklis selgitame, kuidas laen maa tagatisel töötab, milline maa sobib tagatiseks ja millal on mõistlik maad tagatisena kasutada.
Mis on laen maa tagatisel?
Laen maa tagatisel on laen, kus tagatiseks seatakse hüpoteek maatükile. Laenusaaja jääb maa omanikuks — hüpoteek on tagatismeede laenuandjale. Pärast laenu tagasimaksmist hüpoteek kustutatakse.
Sellise laenu põhimõte on sama, mis igal kinnisvaraga tagatud laenul: laenuandja hindab maa turuväärtust ja annab laenu kuni teatud protsendi ulatuses sellest väärtusest.
Erinevus hoonestatud kinnisvaraga on see, et maa väärtus sõltub tugevalt asukohast, sihtotstarbest ja ehitusõigusest. Korter Tallinnas on likviidne ja lihtsasti hinnatav tagatis. Maatükk maapiirkonnas nõuab põhjalikumat hindamist.
Milline maa sobib tagatiseks?
Maa sobivus tagatiseks sõltub kolmest tegurist: asukoht, ehitusõigus ja likviidsus.
Elamumaa linnas või linna lähedal on parim tagatis. Tallinn, Tartu, Pärnu ja nende lähiümbruse elamumaa on likviidne ja kõrgelt hinnatud.
Äri- ja tootmismaa heas asukohas sobib samuti hästi tagatiseks. Ärimaa pealinna regioonis või maakonnakeskustes on nõutud ja likviidne tagatis.
Arendusmaa ehk maa, millel on ehitusõigus, on samuti väärtuslik tagatis. Ehitusõiguse olemasolu tõstab maa väärtust oluliselt. Arendajad kasutavad maad tihti esimese etapi tagatisena arenduslaenu saamiseks.
Metsamaa sobib tagatiseks, kuid selle hindamine on keerulisem. Metsamaa väärtus sõltub kasvava metsa väärtusest, raieõigusest ja asukohast. Alati ei pruugi kõik laenudandjad metsamaad tagatisena aktsepteerida.
Põllumaa on samuti sobilik tagatis. Eestis on põllumaa pakkumine piiratud, kuid nõudlus on suur. Seetõttu on põllumaa likviidsus üldjuhul küllaltki hea ja laenuandjad hindavad põllumaad tagatisena.
Hoonestamata maa maapiirkondades on keerulisem tagatis. Väikesed krundid kaugemal tõmbekeskustest on vähemlikviidsed. Laenuandja peab arvestama, et kiirmüügi puhul võib ostja leidmine kesta kuid või isegi aastaid.
Maa tagatisega laenu tüüpilised tingimused
Tingimused sõltuvad sellest, kas laenate pangast või alternatiivselt laenuandjalt, ning maatüübist.
Loan amount on tavaliselt 10 000 kuni 500 000 eurot, olenevalt maa väärtusest.
LTV on maa puhul konservatiivsem kui hoonestatud kinnisvara puhul. Elamumaa tagatisel linnas on võimalik finantseerida kuni 70%, äri- ja arenudsmaa puhul kuni 65%, metsa- ja põllumaa tagatisel kuni 60% kinnisvara väärtusest.
Intressimäär on alternatiivsetel laenuandjatel 9–14% aastas. Maa puhul võib intress olla veidikõrgem kui hoonestatud kinnisvara puhul, sest riski on rohkem.
Loan period on 3 kuud kuni 3 aastat, olenevalt laenu eesmärgist. Lühiajalised projektid (maaostu finantseerimine enne arendust) 3–18 kuud, pikemaajalised 1–3 aastat.
Hindamine on maa puhul oluline teema. Pangad nõuavad reeglina kutselise hindaja koostatud hindamisakti. Kinnisvaralaen.ee suudab hinnata enamikke tagatisi ka ise ning kinnisvara eksperthinnangut üldjuhul vaja ei ole.
Millal on mõistlik maad tagatisena kasutada?
Arendusprojekti käivitamine. Kõige levinum kasutusjuht. Arendaja omab maad ja vajab rahastust ehituse alustamiseks. Maa on esimese etapi tagatis, ehituse edenedes kasvab tagatiseväärtus.
Teise kinnisvara ostmine. Ettevõtja omab vaba maad ja soovib osta äripinda või teist kinnistut. Olemasolev maa on tagatiseks, ostetav kinnisvara võib olla lisatagatis.
Käibevahendite rahastamine. Ettevõtjal on maa, mida ta ei soovi müüa, aga äri vajab likviidsust. Maa tagatisel laen vabastab kapitali ilma maad müümata.
Maa väärtuse realiseerimine ilma müügita. Maaomanik, kes ei soovi maad müüa (nt isiklikult väärtuslik ja oluline maa, strateegiline positsioon), aga vajab raha muuks otstarbeks.
Metsamaa puhul raieõiguse finantseerimine. Metsaomanik, kes soovib metsa raiuda ja müüa, kuid vajab raha raie korraldamiseks ja puidu transpordiks.
Maa hindamine — kuidas see toimib?
Maa väärtuse hindamine on laenuprotsessi üks olulisemaid etappe.
Turuvõrdlusmeetod on peamine hindamismeetod. Hinnatava maa väärtust võrreldakse sarnaste hiljuti müüdud maatükkide hindadega samas piirkonnas. See töötab hästi linnade lähedal, kus tehinguid on piisavalt.
Tulumeetod kasutatakse maa puhul, millel on tulu teenimise potentsiaal — näiteks põllumaa, mida renditakse, või metsamaa, mille kasvav mets omab väärtust.
Jääkväärtuse meetodit kasutatakse arendusmaa puhul. Valmis kinnisvara eeldatavast müügihinnast lahutatakse ehituskulud, arendaja kasum ja muud kulud — alles jääv summa on maa väärtus.
Oluline nüanss: maa detailplaneeringuga ja ehitusõigusega on oluliselt väärtuslikum, kui planeeringuta maa. Kui sul on maa, millel puudub ehitusõigus, võib enne laenu taotlemist planeeringu algatamine maa väärtust ja laenuvõimalust märkimisväärselt tõsta.
Maa tagatisel laen pangast vs alternatiivselt laenuandjalt
Pank aktsepteerib maa tagatisena piiratud juhtudel. Elamumaa suurte linnade lähedal — teatud tingimustel jah. Ärimaa heas asukohas — võib-olla. Metsamaa, põllumaa, maa kaugel linnast — väga tihti ei. Pangad nõuavad kutselise hindaja eksperthinnangut (kulu 300–800 eurot) ja pangast laenu taotlemise protsess kestab tihti 2-3 kuud.
Alternatiivne laenuandja on maa puhul tihti ainus reaalne valik. Paindlikumad nõuded maatüübile ja asukohale, kiire sisemine hindamine oma meeskonnaga, otsus 24 tunni jooksul ja laenu väljastamise protsess mõne tööpäevaga. Intress on küll kõrgem, kuid lühiajaliste projektide puhul (nt maa ost enne arendust) on projekt üldist rahalist mahtu arvestades kogu intressikulu siiski mõõdukas.
Praktiline näide
Ettevõtja omab Harjumaal elamumaa krunti väärtusega 120 000 eurot. Ta soovib osta kõrvalkrunti 80 000 euroga, et arendada mõlemale krundile ridaelamu.
Pank keeldub, sest ettevõte on tegutsenud alla 2 aasta. Alternatiivne laenuandja annab laenu 80 000 eurot olemasoleva krundi tagatisel (LTV 67%). Intress 12%, periood 12 kuud, lepingutasu 2%.
Intressikulu 12 kuu peale on 9 600 eurot, lepingutasu 1 600 eurot. Kogukulu 11 200 eurot.
6 kuu pärast on ehitusluba olemas ja ettevõtja refinantseerib laenu pangast saadava arenduslaenuga madalama intressiga. Alternatiivse laenu tegelik kestus oli 6 kuud ja kulu 6 400 eurot — vähem kui pool esialgsest arvutuses. Ilma selle laenuta oleks kõrvalkrunt müüdud kellelegi teisele ja kasum sellest projektist oleks jäänud teenimata.
FAQ
Kas laenu saab ka metsamaa tagatisel? Jah, aga mitte kõik laenuandjad ei aktsepteeri metsamaad. Alternatiivsed laenuandjad on siin paindlikumad. Metsamaa väärtuse hindamine arvestab nii maa kui ka kasvava metsa väärtust.
Kas põllumaa sobib tagatiseks? Suuremad põllumaatükid viljakates piirkondades sobivad. Väikesed maatükid kehvema boniteediga piirkondades on keerulisemad. Laenu ja kinnisvara vääruse suhe on tavaliselt madalam (50–60%).
Kas laenu saab maa tagatisel, kui maal on kaasomand? Kaasomandiosa tagatisel on laenusaamine keeruline, sest kaasomandiosa müük on raskendatud. Ideaalis peaks tagatis olema terve kinnistu. Mõned laenuandjad aktsepteerivad kaasomandiosa, kui kõik kaasomanikud annavad nõusoleku või on sõlmitud notariaalne kasutuskorra kokkulepe.
Kas maa peab olema hinnatud? Pangad nõuavad alati kutselise hindaja akti. Alternatiivsed laenuandjad suudavad tihti maad ise hinnata, mis säästab aega ja raha.
Kui palju laenu maa tagatisel saab? Tavaliselt 50–70% maa turuväärtusest, olenevalt maatüübist ja asukohast. 120 000 eurot väärt elamumaa krundi tagatisel saab laenu kuni 72 000 – 84000 eurot.
Kas laen maa tagatisel sobib eraisikule? Ärilaen maa tagatisel on mõeldud ettevõtetele. Eraisikutele pakuvad mõned laenuandjad eraldi tooteid, kuid tingimused ja regulatsioonid erinevad.
Kokkuvõte
Maa on väärtuslik vara, mida saab kasutada ettevõtte rahastamiseks ilma maad müümata. Laen maa tagatisel sobib eriti hästi arendusprojektide käivitamiseks, mõne muu kinnisvaraobjekti ostmiseks ja käibevahendite rahastamiseks. Maa tüüp ja asukoht määravad tingimused — elamumaa linnas annab parimad tingimused, kuid üldjuhul ka kõik teised maa tüübid võimaldavad teha mõistliku ja kiire laenupakkumise.
Kui sul on maa, mille väärtust soovid äritegevuseks rakendada — küsi pakkumist ja saa otsus 24 tunni jooksul.
Kinnisvaralaen.ee hindab tagatist ise ja soovi korral annab väärtuslikku nõu, kuidas äriplaaniga edasi liikuda.
