Maa on Eestis levinud investeerimis- ja varaklass, mida paljud ettev\u00f5tjad ja maaomanikud ei oska enda jaoks parimalt \u00e4ra kasutada. Elamumaa krunt, p\u00f5llumaa, metsamaa v\u00f5i arenduseks sobilik maa \u2014 k\u00f5ik need omavad olulist v\u00e4\u00e4rtust, mida on v\u00f5imalik kasutada ka laenu tagatisena.<\/p>\n\n\n\n
Paraku on sageli paljud maaomanikud kokku puutunud olukorraga, kus pank keeldub maa vastu laenu andmast.<\/p>\n\n\n\n
Selles artiklis selgitame, kuidas laen maa tagatisel t\u00f6\u00f6tab, milline maa sobib tagatiseks ja millal on m\u00f5istlik maad tagatisena kasutada.<\/p>\n\n\n\n
Mis on laen maa tagatisel?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Laen maa tagatisel on laen, kus tagatiseks seatakse h\u00fcpoteek maat\u00fckile. Laenusaaja j\u00e4\u00e4b maa omanikuks \u2014 h\u00fcpoteek on tagatismeede laenuandjale. P\u00e4rast laenu tagasimaksmist h\u00fcpoteek kustutatakse.<\/p>\n\n\n\n Sellise laenu p\u00f5him\u00f5te on sama, mis igal kinnisvaraga tagatud laenul<\/a>: laenuandja hindab maa turuv\u00e4\u00e4rtust ja annab laenu kuni teatud protsendi ulatuses sellest v\u00e4\u00e4rtusest.<\/p>\n\n\n\n Erinevus hoonestatud kinnisvaraga on see, et maa v\u00e4\u00e4rtus s\u00f5ltub tugevalt asukohast, sihtotstarbest ja ehitus\u00f5igusest. Korter Tallinnas on likviidne ja lihtsasti hinnatav tagatis. Maat\u00fckk maapiirkonnas n\u00f5uab p\u00f5hjalikumat hindamist.<\/p>\n\n\n\n Milline maa sobib tagatiseks?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Maa sobivus tagatiseks s\u00f5ltub kolmest tegurist: asukoht, ehitus\u00f5igus ja likviidsus.<\/p>\n\n\n\n Elamumaa linnas v\u00f5i linna l\u00e4hedal <\/strong>on parim tagatis. Tallinn, Tartu, P\u00e4rnu ja nende l\u00e4hi\u00fcmbruse elamumaa on likviidne ja k\u00f5rgelt hinnatud.<\/p>\n\n\n\n \u00c4ri- ja tootmismaa heas asukohas <\/strong>sobib samuti h\u00e4sti tagatiseks. \u00c4rimaa pealinna regioonis v\u00f5i maakonnakeskustes on n\u00f5utud ja likviidne tagatis.<\/p>\n\n\n\n Arendusmaa <\/strong>ehk maa, millel on ehitus\u00f5igus, on samuti v\u00e4\u00e4rtuslik tagatis. Ehitus\u00f5iguse olemasolu t\u00f5stab maa v\u00e4\u00e4rtust oluliselt. Arendajad kasutavad maad tihti esimese etapi tagatisena arenduslaenu<\/a> saamiseks.<\/p>\n\n\n\n Metsamaa <\/strong>sobib tagatiseks, kuid selle hindamine on keerulisem. Metsamaa v\u00e4\u00e4rtus s\u00f5ltub kasvava metsa v\u00e4\u00e4rtusest, raie\u00f5igusest ja asukohast. Alati ei pruugi k\u00f5ik laenudandjad metsamaad tagatisena aktsepteerida.<\/p>\n\n\n\n P\u00f5llumaa <\/strong>on samuti sobilik tagatis. Eestis on p\u00f5llumaa pakkumine piiratud, kuid n\u00f5udlus on suur. Seet\u00f5ttu on p\u00f5llumaa likviidsus \u00fcldjuhul k\u00fcllaltki hea ja laenuandjad hindavad p\u00f5llumaad tagatisena.<\/p>\n\n\n\n Hoonestamata maa maapiirkondades <\/strong>on keerulisem tagatis. V\u00e4ikesed krundid kaugemal t\u00f5mbekeskustest on v\u00e4hemlikviidsed. Laenuandja peab arvestama, et kiirm\u00fc\u00fcgi puhul v\u00f5ib ostja leidmine kesta kuid v\u00f5i isegi aastaid.<\/p>\n\n\n\n Maa tagatisega laenu t\u00fc\u00fcpilised tingimused<\/strong><\/p>\n\n\n\n Tingimused s\u00f5ltuvad sellest, kas laenate pangast v\u00f5i alternatiivselt laenuandjalt, ning maat\u00fc\u00fcbist.<\/p>\n\n\n\n Laenusumma <\/strong>on tavaliselt 10 000 kuni 500 000 eurot, olenevalt maa v\u00e4\u00e4rtusest.<\/p>\n\n\n\n LTV <\/strong>on maa puhul konservatiivsem kui hoonestatud kinnisvara puhul. Elamumaa tagatisel linnas on v\u00f5imalik finantseerida kuni 70%, \u00e4ri- ja arenudsmaa puhul kuni 65%, metsa- ja p\u00f5llumaa tagatisel kuni 60% kinnisvara v\u00e4\u00e4rtusest.<\/p>\n\n\n\n Intressim\u00e4\u00e4r <\/strong>on alternatiivsetel laenuandjatel 9\u201314% aastas. Maa puhul v\u00f5ib intress olla veidik\u00f5rgem kui hoonestatud kinnisvara puhul, sest riski on rohkem.<\/p>\n\n\n\n Laenuperiood <\/strong>on 3 kuud kuni 3 aastat, olenevalt laenu eesm\u00e4rgist. L\u00fchiajalised projektid (maaostu finantseerimine enne arendust) 3\u201318 kuud, pikemaajalised 1\u20133 aastat.<\/p>\n\n\n\n Hindamine <\/strong>on maa puhul oluline teema. Pangad n\u00f5uavad reeglina kutselise hindaja koostatud hindamisakti. Kinnisvaralaen.ee suudab hinnata enamikke tagatisi ka ise ning kinnisvara eksperthinnangut \u00fcldjuhul vaja ei ole.<\/p>\n\n\n\n Millal on m\u00f5istlik maad tagatisena kasutada?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Arendusprojekti k\u00e4ivitamine.<\/a> <\/strong>K\u00f5ige levinum kasutusjuht. Arendaja omab maad ja vajab rahastust ehituse alustamiseks. Maa on esimese etapi tagatis, ehituse edenedes kasvab tagatisev\u00e4\u00e4rtus.<\/p>\n\n\n\n Teise kinnisvara ostmine. <\/strong>Ettev\u00f5tja omab vaba maad ja soovib osta \u00e4ripinda v\u00f5i teist kinnistut. Olemasolev maa on tagatiseks, ostetav kinnisvara v\u00f5ib olla lisatagatis.<\/p>\n\n\n\n K\u00e4ibevahendite rahastamine. <\/strong>Ettev\u00f5tjal on maa, mida ta ei soovi m\u00fc\u00fca, aga \u00e4ri vajab likviidsust. Maa tagatisel laen vabastab kapitali ilma maad m\u00fc\u00fcmata.<\/p>\n\n\n\n Maa v\u00e4\u00e4rtuse realiseerimine ilma m\u00fc\u00fcgita. <\/strong>Maaomanik, kes ei soovi maad m\u00fc\u00fca (nt isiklikult v\u00e4\u00e4rtuslik ja oluline maa, strateegiline positsioon), aga vajab raha muuks otstarbeks.<\/p>\n\n\n\n Metsamaa puhul raie\u00f5iguse <\/strong>finantseerimine. <\/strong>Metsaomanik, kes soovib metsa raiuda ja m\u00fc\u00fca, kuid vajab raha raie korraldamiseks ja puidu transpordiks.<\/p>\n\n\n\n Maa hindamine \u2014 kuidas see toimib?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Maa v\u00e4\u00e4rtuse hindamine on laenuprotsessi \u00fcks olulisemaid etappe.<\/p>\n\n\n\n Turuv\u00f5rdlusmeetod <\/strong>on peamine hindamismeetod. Hinnatava maa v\u00e4\u00e4rtust v\u00f5rreldakse sarnaste hiljuti m\u00fc\u00fcdud maat\u00fckkide hindadega samas piirkonnas. See t\u00f6\u00f6tab h\u00e4sti linnade l\u00e4hedal, kus tehinguid on piisavalt.<\/p>\n\n\n\n Tulumeetod <\/strong>kasutatakse maa puhul, millel on tulu teenimise potentsiaal \u2014 n\u00e4iteks p\u00f5llumaa, mida renditakse, v\u00f5i metsamaa, mille kasvav mets omab v\u00e4\u00e4rtust.<\/p>\n\n\n\n J\u00e4\u00e4kv\u00e4\u00e4rtuse meetodit <\/strong>kasutatakse arendusmaa puhul. Valmis kinnisvara eeldatavast m\u00fc\u00fcgihinnast lahutatakse ehituskulud, arendaja kasum ja muud kulud \u2014 alles j\u00e4\u00e4v summa on maa v\u00e4\u00e4rtus.<\/p>\n\n\n\n Oluline n\u00fcanss: <\/strong>maa detailplaneeringuga ja ehitus\u00f5igusega on oluliselt v\u00e4\u00e4rtuslikum, kui planeeringuta maa. Kui sul on maa, millel puudub ehitus\u00f5igus, v\u00f5ib enne laenu taotlemist planeeringu algatamine maa v\u00e4\u00e4rtust ja laenuv\u00f5imalust m\u00e4rkimisv\u00e4\u00e4rselt t\u00f5sta.<\/p>\n\n\n\n Maa tagatisel laen pangast vs alternatiivselt laenuandjalt<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pank <\/strong>aktsepteerib maa tagatisena piiratud juhtudel. Elamumaa suurte linnade l\u00e4hedal \u2014 teatud tingimustel jah. \u00c4rimaa heas asukohas \u2014 v\u00f5ib-olla. Metsamaa, p\u00f5llumaa, maa kaugel linnast \u2014 v\u00e4ga tihti ei. Pangad n\u00f5uavad kutselise hindaja eksperthinnangut (kulu 300\u2013800 eurot) ja pangast laenu taotlemise protsess kestab tihti 2-3 kuud.<\/p>\n\n\n\n Alternatiivne laenuandja <\/strong>on maa puhul tihti ainus reaalne valik. Paindlikumad n\u00f5uded maat\u00fc\u00fcbile ja asukohale, kiire sisemine hindamine oma meeskonnaga, otsus 24 tunni jooksul ja laenu v\u00e4ljastamise protsess m\u00f5ne t\u00f6\u00f6p\u00e4evaga. Intress on k\u00fcll k\u00f5rgem, kuid l\u00fchiajaliste projektide puhul (nt maa ost enne arendust) on projekt \u00fcldist rahalist mahtu arvestades kogu intressikulu siiski m\u00f5\u00f5dukas.<\/p>\n\n\n\n Praktiline n\u00e4ide<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ettev\u00f5tja omab Harjumaal elamumaa krunti v\u00e4\u00e4rtusega 120 000 eurot. Ta soovib osta k\u00f5rvalkrunti 80 000 euroga, et arendada m\u00f5lemale krundile ridaelamu.<\/p>\n\n\n\n Pank keeldub, sest ettev\u00f5te on tegutsenud alla 2 aasta. Alternatiivne laenuandja annab laenu 80 000 eurot olemasoleva krundi tagatisel (LTV 67%). Intress 12%, periood 12 kuud, lepingutasu 2%.<\/p>\n\n\n\n Intressikulu 12 kuu peale on 9 600 eurot, lepingutasu 1 600 eurot. Kogukulu 11 200 eurot.<\/p>\n\n\n\n 6 kuu p\u00e4rast on ehitusluba olemas ja ettev\u00f5tja refinantseerib laenu pangast saadava arenduslaenuga madalama intressiga. Alternatiivse laenu tegelik kestus oli 6 kuud ja kulu 6 400 eurot \u2014 v\u00e4hem kui pool esialgsest arvutuses. Ilma selle laenuta oleks k\u00f5rvalkrunt m\u00fc\u00fcdud kellelegi teisele ja kasum sellest projektist oleks j\u00e4\u00e4nud teenimata.<\/p>\n\n\n\n Korduma kippuvad k\u00fcsimused<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kas laenu saab ka metsamaa tagatisel? <\/strong>Jah, aga mitte k\u00f5ik laenuandjad ei aktsepteeri metsamaad. Alternatiivsed laenuandjad on siin paindlikumad. Metsamaa v\u00e4\u00e4rtuse hindamine arvestab nii maa kui ka kasvava metsa v\u00e4\u00e4rtust.<\/p>\n\n\n\n Kas p\u00f5llumaa sobib tagatiseks? <\/strong>Suuremad p\u00f5llumaat\u00fckid viljakates piirkondades sobivad. V\u00e4ikesed maat\u00fckid kehvema boniteediga piirkondades on keerulisemad. Laenu ja kinnisvara v\u00e4\u00e4ruse suhe on tavaliselt madalam (50\u201360%).<\/p>\n\n\n\n Kas laenu saab maa tagatisel, kui maal on kaasomand? <\/strong>Kaasomandiosa tagatisel on laenusaamine keeruline, sest kaasomandiosa m\u00fc\u00fck on raskendatud. Ideaalis peaks tagatis olema terve kinnistu. M\u00f5ned laenuandjad aktsepteerivad kaasomandiosa, kui k\u00f5ik kaasomanikud annavad n\u00f5usoleku v\u00f5i on s\u00f5lmitud notariaalne kasutuskorra kokkulepe.<\/p>\n\n\n\n Kas maa peab olema hinnatud? <\/strong>Pangad n\u00f5uavad alati kutselise hindaja akti. Alternatiivsed laenuandjad suudavad tihti maad ise hinnata, mis s\u00e4\u00e4stab aega ja raha.<\/p>\n\n\n\n Kui palju laenu maa tagatisel saab? <\/strong>Tavaliselt 50\u201370% maa turuv\u00e4\u00e4rtusest, olenevalt maat\u00fc\u00fcbist ja asukohast. 120 000 eurot v\u00e4\u00e4rt elamumaa krundi tagatisel saab laenu kuni 72 000 \u2013 84000 eurot.<\/p>\n\n\n\n Kas laen maa tagatisel sobib eraisikule? <\/strong>\u00c4rilaen<\/a> maa tagatisel on m\u00f5eldud ettev\u00f5tetele. Eraisikutele pakuvad m\u00f5ned laenuandjad eraldi tooteid, kuid tingimused ja regulatsioonid erinevad.<\/p>\n\n\n\n Kokkuv\u00f5te<\/strong><\/p>\n\n\n\n Maa on v\u00e4\u00e4rtuslik vara, mida saab kasutada ettev\u00f5tte rahastamiseks ilma maad m\u00fc\u00fcmata. Laen maa tagatisel sobib eriti h\u00e4sti arendusprojektide k\u00e4ivitamiseks, m\u00f5ne muu kinnisvaraobjekti ostmiseks ja k\u00e4ibevahendite rahastamiseks. Maa t\u00fc\u00fcp ja asukoht m\u00e4\u00e4ravad tingimused \u2014 elamumaa linnas annab parimad tingimused, kuid \u00fcldjuhul ka k\u00f5ik teised maa t\u00fc\u00fcbid v\u00f5imaldavad teha m\u00f5istliku ja kiire laenupakkumise.<\/p>\n\n\n\n Kui sul on maa, mille v\u00e4\u00e4rtust soovid \u00e4ritegevuseks rakendada \u2014 k\u00fcsi pakkumist ja saa otsus 24 tunni jooksul.<\/p>\n\n\n\n