Tallinnas on uute korterite pakkumiste arv jõudnud kõigi aegade rekordtasemele. Arendused ja tornid kerkivad üksteise järel ning valikut on rohkem kui kunagi varem. Esmapilgul võib tunduda, et kinnisvaraturul on kõik korras, kuid tegelikkuses on uusarenduste segment täna keerulisemas olukorras kui viimase viieteistkümne aasta jooksul.
Viimase statistika järgi on uued korterid keskmiselt 56% kallimad kui järelturu korterid. See tähendab, et uue korteri ruutmeeter maksab ligikaudu 1,6 korda rohkem kui vanema korteri oma. Samal ajal on ostjate huvi uute korterite vastu selgelt jahtunud.
Kui 2021–2022. aasta buumi ajal moodustasid uute korterite tehingud olulise osa kogu turust, siis 2025. aastal jäi nende osakaal vaid umbes 11% kõigist korteritehingutest. Tehinguid küll tehakse, kuid märgatavalt vähem kui varem ning valdavalt just järelturul.
Miks uusarenduste turg on surve all?
Peamine põhjus on hinnatase. Vanemad korterid on taskukohasemad ja pakuvad paremat hinna ja väärtuse suhet, mistõttu eelistavad ostjad üha enam järelturgu. Ostjad on hinnatundlikud ning teevad otsuseid pragmaatilisemalt kui buumiaastatel.
Hetkel ei ole näha ka ühtegi selget põhjust, miks hinnakäärid uute ja vanemate korterite vahel lähiajal vähenema peaksid. Turg annab arendajatele üsna selge signaali – hinnad on jõudnud tasemele, kus ostujõud enam järele ei tule.
See tähendab, et lähiaastad saavad olema kinnisvaraarendajatele keerulised. Uute korterite müük on aeglane, kulud püsivad kõrged ning konkurents tihenev. Selline olukord soosib eelkõige suuri ja hästi kapitaliseeritud arendajaid, samas kui väikearendajad on sageli sunnitud ajutiselt turult taanduma.
Kas kinnisvarainvestoril on täna veel võimalusi?
Sarnane surve on tuntav ka kinnisvarainvestorite vaates. Uute korterite hinnad on kõrged, samal ajal kui üürihinnad on langenud mitme aasta madalaimale tasemele. Klassikaline üüriäri ei ole paljudes segmentides enam majanduslikult põhjendatud.
Siit tekibki õigustatud küsimus: kas kinnisvaraturul ongi raha otsa saanud ja kinnisvaraga ei ole enam võimalik teenida?
Kinnisvaralaen.ee partneri Kaspar Kaljuvee sõnul ei tähenda keeruline turg võimaluste kadumist. Vastupidi – just keerulisel turul tekivad uued ja sageli varasemast atraktiivsemad võimalused neile, kes oskavad neid näha ja ära kasutada.
Siinkohal tasub meelde tuletada kinnisvaraturu üht olulisemat põhitõde: kasum teenitakse ostmisel, mitte müümisel.
Miks järelturg pakub täna parimaid ostuvõimalusi?
Praeguses turuolukorras pakub järelturg kõige rohkem kauplemisruumi. Turul on rohkem motiveeritud müüjaid, mis loob paremad tingimused hinnaläbirääkimisteks. See kehtib nii korterite, kruntide kui ka ärikinnisvara puhul.
Just see loob head eeldused väikearendajatele, flippijatele ja üksikinvestoritele, kes suudavad tegutseda paindlikult ja teha otsuseid kiiresti.
Miks väiksemad tegijad võivad tänasel turul võita?
Suured arendajad on sageli seotud kallite kruntide, pika planeerimishorisondi ning kõrgete finantseerimis- ja püsikuludega. Väiksem investor või arendaja saab seevastu tegutseda märksa paindlikumalt – osta õigel hetkel, renoveerida kuluefektiivselt ning müüa või üürida segmendis või asukohas, kus nõudlus ületab pakkumist.
Lühem kapitaliring, kiirem sisse-välja liikumine ja hea ostutehing on tänases turus edu võtmetegurid.
Hea tehing järelturul võib pakkuda oluliselt suuremat tootlust kui uusarendus, kus marginaalid on surve all ja riskid suuremad. Isegi juhul, kui finantseerimine toimub pangalaenust kõrgema intressiga – näiteks kinnisvara tagatisel ärilaenuga ca 11% aastaintressi juures –, on õigesti struktureeritud tehinguga võimalik tänases turus saavutada väga atraktiivne tootlus.
Kinnisvaraturg ei ole kadunud ega „surnud“ – see on lihtsalt muutunud. Ning nagu ikka, võidavad need, kes suudavad muutustega kohaneda.
